Η τιμή του Ελληνικού και η τιμή του Δημοσίου

by/ 0 Comments / 0 View / 14/02/2022

Πόσο θα αποτιμούσε σήμερα κάποιος εκτιμητής ένα παραθαλάσσιο οικόπεδο 6.200 στρεμμάτων στον Αργοσαρωνικό; Πόσα θα δίνατε για κάθε στρέμμα, αν υποθέσουμε ότι είχατε τα χρήματα;

Η ιδιοκτήτρια του Ελληνικού, του μεγαλύτερου παραθαλάσσιου οικοπέδου της Ευρώπης, το οποίο έπειτα από πολλές περιπέτειες πέρασε στη Lamda Development για να υλοποιήσει την επένδυση, ανακοίνωσε πρόσφατα την πρόθεσή της να πουλήσει ως οικόπεδα εκτάσεις στο παράκτιο μέτωπο όπου θα οικοδομηθούν υπερπολυτελείς βίλες για υπερπλουσίους.

Σε τι τιμή; Περίπου 7 εκατομμύρια έκαστο. Φυσικά, όλες οι εκτάσεις του Ελληνικού δεν είναι προς οικοδόμηση, ακόμη και μετά τις αλλεπάλληλες γενναιόδωρες –για τον επενδυτή– μετατροπές της σύμβασης με το Δημόσιο. Και δεν είναι όλες της ίδιας αξίας.

Αλλο είναι ένα γραφείο στον εμπορικό πύργο στη Βουλιαγμένης και άλλο ένα διαμέρισμα στον πράσινο πύργο της παραλίας, καθώς μαθαίνουμε ότι τα πολυτελή ακίνητα με θέα θάλασσα έχουν ήδη γίνει ανάρπαστα με 26.000 το τετραγωνικό, περίπου 3,5 εκατ. ευρώ έκαστο.

Τα ποσά που διακινούνται ζαλίζουν τον μέσο πολίτη, που δυσκολεύεται να πληρώσει ακόμη τους λογαριασμούς ρεύματος. Ζαλίζουν και προκαλούν.

Αλλά γεννούν και ένα μείζον ερώτημα: ακόμη κι αν υποθέσουμε ότι η εκποίηση του Ελληνικού ήταν αναπόφευκτη, στο όνομα των αναγκών της χρεοκοπημένης Ελλάδας, πήρε τουλάχιστον το ελληνικό Δημόσιο το ελάχιστο τίμημα που αναλογεί σε ένα τόσο πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο; Πλησιάζουν άραγε τα 914 εκατ. ευρώ, τα οποία θα εισπράξει το Δημόσιο σε βάθος δεκαετίας, έστω ένα αξιοπρεπές ποσοστό της πραγματικής εμπορικής αξίας του;

Ούτε κατά διάνοια. Και δεν το λέμε εμείς. Το λένε οι ειδικοί που κλήθηκαν από την ελληνική Δικαιοσύνη το 2014 να εκτιμήσουν, στο πλαίσιο εισαγγελικής έρευνας, πόσα κατ’ ελάχιστον έπρεπε να πάρει το Δημόσιο.

Η ανοιχτή επιστολή ενός εκ των δύο πραγματογνωμόνων, που είχαν οριστεί από τον αρμόδιο εισαγγελέα πριν από οκτώ χρόνια, επαναφέρει εκ των πραγμάτων ξανά το ζήτημα του εύλογου τιμήματος. Το Δημόσιο όφειλε να εισπράξει από 2,5 έως 4 φορές πάνω από αυτό που συμφώνησε να εισπράξει.

Αλλά από τη στιγμή που η ιδιοκτήτρια εταιρεία αποδεσμεύει εαυτήν από τη δέσμευση να αποδώσει το έργο ως ενιαίο σύνολο και αντ’ αυτού εγκαινιάζει την οικοπεδοποίησή του, σε αυτή την –οικοπεδική πλέον– βάση πρέπει να υπολογιστεί και η τιμή του Ελληνικού, για να ανακτηθεί κάτι από τη χαμένη τιμή του Δημοσίου.

Η αποκαλυπτική επιστολή πρώην πραγματογνώμονα φωτίζει τη σημασία των μονομερών ανακοινώσεων της Lamda για αλλαγή του επιχειρηματικού σχεδίου του έργου, υπό το πρίσμα της εισαγγελικής έρευνας του 2014 για το τίμημα που όφειλε να διεκδικήσει το Δημόσιο.

«Οικόπεδα παραθαλάσσια, εφαπτόμενα της ασφάλτου, φως, νερό, τηλέφωνο»! Αυτό ήταν το διαφημιστικό σλόγκαν των δεκαετιών ’60 και ’70 και εντεύθεν, όταν άρχισε να υπερτρέφεται το μικροαστικό όνειρο της απόκτησης εξοχικής κατοικίας, αρχικά στην ακτογραμμή της Αττικής προς Σούνιο ή προς Κόρινθο, αργότερα στα νησιά του Αργοσαρωνικού και τα απώτερα. Και σ’ αυτό το… βίντατζ μοντέλο φαίνεται ότι στρέφεται η πολυδιαφημισμένη «μεγαλύτερη αστική ανάπλαση στην Ευρώπη», στο μεγαλύτερο παραθαλάσσιο οικόπεδό της, στο Ελληνικό.

Τον περασμένο Δεκέμβριο, ενώ η ιδιοκτήτρια του Ελληνικού Lamda Development φρόντιζε να πέσουν τα φώτα της δημοσιότητας, με καταιγιστικές διαφημίσεις στο πολυτελές λούνα παρκ με τον βαρύγδουπο τίτλο Experience Park, στην ενημέρωση των επενδυτών για τα αποτελέσματα 9μήνου η εταιρεία σχεδόν έκρυψε μια σημαντική αλλαγή στο μοντέλο ανάπτυξης του Ελληνικού. Ανέφερε ότι στο παράκτιο μέτωπο, στο τμήμα του που ήταν προορισμένο να ανεγερθούν πολυτελείς βίλες, η Lamda δεν θα τις κατασκευάσει, αλλά θα πουλήσει μόνο οικόπεδα.

Το επιχείρημα της εταιρείας είναι ότι έτσι εξοικονομεί κεφάλαια και αυξάνει τα περιθώρια κέρδους. Ανέφερε δε χαρακτηριστικά στη σχετική παρουσίαση ότι μόνο από την πώληση 27 οικοπέδων που προορίζονται για αντίστοιχες πολυτελείς βίλες περιμένει έσοδα 188 εκατ. ευρώ (περίπου το 20% του συνολικού ονομαστικού τιμήματος για το Ελληνικό, με το υπόλοιπο να καλύπτεται ήδη από τις προπωλήσεις κατοικιών ύψους 700 εκατ. ευρώ που κατά την εταιρεία έχουν ήδη γίνει). Βάσει του μοντέλου αυτού, κάθε ιδιοκτήτης οικοπέδου θα χτίζει κατά βούληση, με δικά του σχέδια και κεφάλαια, με ό,τι αυτό σημαίνει για το τελικό αισθητικό αποτέλεσμα της «ιδιωτικής πόλης των πλουσίων» με τους τέσσερις -προς το παρόν- ουρανοξύστες.

Δεν είναι ακόμη σαφές αν η αλλαγή «επιχειρηματικού μοντέλου» είναι ένα πείραμα για τη ριζική αλλαγή σχεδίου στο σύνολο της αστικής ανάπλασης των 9.000 κατοικιών που προβλέπονται συνολικά. Δεν είναι, άλλωστε, η πρώτη μονομερής αλλαγή σχεδίου, που αντιφάσκει με τους όρους τής πολλαπλά τροποποιούμενης εδώ δέκα χρόνια σύμβασης με το Δημόσιο. Για παράδειγμα, η αρχική πρόβλεψη μιλούσε για 2.000 κατοικίες, ενώ η ανάπτυξη του συγκροτήματος του καζίνο είναι άγνωστο πώς ακριβώς θα γίνει (ξεχάστε τις… Καρυάτιδες του Inspire Athens), τώρα που η Mohegan έχει φύγει από την εικόνα, η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ υποτίθεται ότι έχει πάρει το project πάνω της και το παζάρι με τη Hard Rock για να μπει στο επενδυτικό σχήμα δεν φαίνεται να έχει καταλήξει κάπου.

Ωστόσο, πέρα από τα ερωτήματα για το αν όλες αυτές οι μονομερείς αλλαγές σχεδίων κατά πώς βολεύει τον «εθνικό επενδυτή» είναι συμβατές με τους όρους της σύμβασης, από την… οικοπεδοποίηση του Ελληνικού προκύπτει μείζον θέμα για αν το τίμημα των 914 εκατ. ευρώ (ή 600 εκατ. σε τρέχουσες τιμές) καλύπτει στοιχειωδώς τα συμφέροντα του Δημοσίου, έστω και ως απλού πωλητή ακινήτων. Διότι η εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου των 6,2 εκατ. τετραγωνικών μέτρων και του ελάχιστου τιμήματος που όφειλε να απαιτήσει το Δημόσιο βασίστηκε στην παραδοχή ότι ο επενδυτής παραδίδει πλήρες έργο αστικής και οικιστικής ανάπλασης, με τα κτίρια, τις υποδομές, τους κοινόχρηστους χώρους και το πράσινο και δεν πουλάει οικόπεδα.

Μάλιστα, το 2014, ο οικονομικός εισαγγελέας Γιάννης Δραγάτσης, έπειτα από μηνυτήρια αναφορά περιφερειακού συμβούλου της Αττικής, σχετικό αίτημα της ίδιας της Περιφέρειας (υπό τη Ρ. Δούρου) και αναφορά της τότε ευρωβουλευτή ΣΥΡΙΖΑ Σοφίας Σακοράφα, είχε ξεκινήσει έρευνα για το ενδεχόμενο να έχει διαπραχθεί το αδίκημα της κακουργηματικής απιστίας σε βάρος του ελληνικού Δημοσίου, κατά την υπογραφή της σύμβασης μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και της Lamda και κατά την αξιολόγηση του τιμήματος από τους εμπειρογνώμονες του ΤΑΙΠΕΔ. Το τίμημα των 914 εκατ. για το Ελληνικό είχε βασιστεί σε εκτίμηση του οίκου American Appraisal Hellas με βάση το επενδυτικό σχέδιο της Lamda (που με τη σειρά του βασιζόταν στο σχέδιο Foster & Partners). Μια άλλη μελέτη από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (με πρόεδρο τον μετέπειτα υπουργό Υποδομών και νυν βουλευτή ΣΥΡIΖΑ Χρ. Σπίρτζη) ανέβαζε το ελάχιστο τίμημα για το Ελληνικό στα 1,8 δισ. ευρώ.

Τότε, τον Νοέμβριο του 2014, ο εισαγγελέας Γιάννης Δραγάτσης διόρισε δύο πραγματογνώμονες (από τις λίστες των δικαστηρίων): τον Γιώργο Αναματερό και τον Γιάννη Μελά, πολιτικούς μηχανικούς με εξειδίκευση στις εκτιμήσεις ακινήτων. Μετά πολλών εμποδίων, καθώς οι εμπλεκόμενοι ήταν απρόθυμοι να συνεργαστούν και να παραδώσουν τα αναγκαία στοιχεία, το καλοκαίρι το 2015 οι δυο πραγματογνώμονες παρέδωσαν τα συμπεράσματά τους. Ο πρώτος κατέληξε ότι το Ελληνικό έπρεπε να πωληθεί 2,5 φορές υψηλότερα (ήτοι, περίπου 2,4 δισ. ονομαστική), ο δεύτερος 4 φορές ακριβότερα ( 3,7 δισ. ευρώ). Στη συνέχεια, ωστόσο, το 2016 η εισαγγελία όρισε δυο νέους πραγματογνώμονες, που «στρογγύλεψαν» την εκτίμηση για το τίμημα του Ελληνικού κοντά στο συμφωνηθέν και το θέμα θεωρήθηκε λήξαν.

Είναι όμως πράγματι λήξαν; Ο κ. Γιώργος Αναματερός, που βάσισε την εκτίμησή του για υποτίμηση του τιμήματος κατά 2,5 φορές στο σενάριο περί ολοκληρωμένου παραδοτέου έργου σε 15 – 25 χρόνια, στην είδηση περί εκκίνησης της οικοπεδοποίησης του έργου από τη Lamda, αντέδρασε με το άρθρο – ανοικτή επιστολή προς τον εισαγγελέα ΣΔΟΕ που δημοσιεύουμε. Στη γλαφυρή ανοικτή επιστολή του ο κ. Αναματερός υπογραμμίζει ουσιαστικά ότι εγείρεται θέμα υπολοίπου που οφείλει να διεκδικήσει το Δημόσιο. Κι επειδή απευθύνεται σε δικαστική αρχή υποθέτουμε και ελπίζουμε ότι δεν θα την αφήσει αδιάφορη.

efsyn.gr